Condominio & ComunioneA cura dell'Associazione A.R.A.I. (26/09/2004)
L’istituto del Condominio, non previsto dal vecchio codice civile del 1865, è stato regolato dall’attuale codice che risale al lontano 1942. Il legislatore non poteva lontanamente prevedere quale evoluzione avrebbe avuto nel corso degli anni il fenomeno condominio sotto l’impulso non solo di nuove tecnologie (antenne centralizzate, cancelli automatici ecc.) ma soprattutto di nuove normative e Leggi speciali. Si è così assistito ad una notevole produzione di sentenze dei vari Tribunali e della Suprema Corte di Cassazione che spesso non hanno potuto risolvere l’enorme casistica di problematiche che assillano quotidianamente condomini ed amministratori. Il Condominio trae la sua origine dall'istituto della comunione alla quale è intimamente legato. La differenza giuridica tra i due istituti è molto sottile. La Comunione si ha quando più persone hanno in comune la proprietà su un bene mobile o su un immobile ed ogni comunista (così si chiamano i partecipanti) è proprietario per l'intero del bene in comunione. Ad esempio un fabbricato in comunione è posseduto per intero da tutti i partecipanti alla comunione a prescindere dal fatto che sia diviso o meno in appartamenti. Il Condominio invece si forma quando il costruttore vendendo la prima unità immobiliare fa si che in uno stesso edificio i beni di proprietà esclusiva coesistono con la comproprietà rappresentata dalle cosiddette "parti comuni", le quali servono tutti o una parte dei condomini. Nel condominio confluiscono due diritti: un diritto di proprietà esclusiva e uno di proprietà di comunione forzosa e necessaria finalizzata alla conservazione ed alla manutenzione di quelle parti comuni, che, in quanto pertinenza del condominio, non possono essere divise. Nella comunione ogni partecipante ha un solo diritto: quello sulla totale proprietà comune indivisa. Gli articoli che regolano la comunione vanno da 1100 al 1116 c. c. In definitiva il condominio costituisce un aspetto particolare della comunione, e ad esso si applicano tutte le norme degli articoli 1117/1139 del codice civile, ed in alcuni casi le norme generali sulla comunione. La comunione si distingue in base all’oggetto. Comunione pro diviso: quando la comunione cade su un bene del quale ciascun comunista ha in esclusivo godimento una porzione; Comunione pro indiviso: quando la comunione interessa un bene unico e ciascun comunista la possiede per intero insieme agli altri. |